香港樓市冰火兩重天：地產股 vs REITs，邊個更抗跌？
用真實數據拆解風險，教你喺動盪市況中穩陣收息！
年初二車公誕，鄉議局求得24號中簽「莫教枉費用心機」，喻意戒貪心，正正切合我們今日的主題！
「樓價插水3年，寫字樓鬼影都冇隻（空置率14%！），但係地產股同REITs嘅表現竟然一個天一個地？」
——2025年嘅香港樓市，一邊係住宅同商廈價格持續探底（冰），另一邊卻有物流倉庫同數據中心逆市加租（火）。
作為小投資者，點樣喺冰火之間穩陣投資？ 本文用真實數據，教你揀啱抗跌資產！
第一部分：地產股——冰封市場下的「危與機」
1. 地產股跌到咩水平？數據話你知
- 樓價跌足27%：2021年高峰至今，中小型住宅價格累跌近3成[1]，拖累發展商盈利。
- 股價反映現實：
- 新鴻基地產（0016.HK）：2024年股價跌至HK$75，較2022年高位回落35%[2]。
- 恆隆地產（0101.HK）：靠內地商場撐場，股價相對硬淨，但商廈空置率14.8%成隱憂[3]。
2. 高息股真係咁筍？小心中伏！
- 高息股真係穩陣？
- 港交所（0388.HK）派息比率136%[4]：賺$1派$1.36，點解仲有人買？
- 嘉里建設（0683.HK）連續3年派HK$1.35[5]：靠賣樓收益撐派息，但2025年新盤供應過剩恐斷纜！
3. 專家點評：地產股值博嗎？
「市賬率低過1（P/B<1），表面平到笑，但如果樓價再冧10%，啲債台高築嘅發展商分分鐘變『負資產』，到時渣都冇！」
小結：地產股似「雪條」——表面平，但唔知幾時溶！
第二部分：REITs——收租生意的「防火牆」
1. REITs點解被稱為「收息神器」？
- 法例保障：香港REITs必須派發90%收入[7]，杜絕「孤寒派息」。
- 真實案例：
- 領展（0823.HK）：2024年照派HK$1.35，雖然比3年前縮咗13%，但好過放銀行『食厘啲』！
- 置富產業信託（0778.HK）：民生商場抗跌力強，2024年出租率維持92%[9]。
2. REITs抗跌的3大秘密
- 租約鎖定現金流：
寫字樓REITs平均租約3-5年[10]，即使市差都有「緩衝期」。 - 分散風險：
物流REITs（如ESR集團）受惠電商，2024年租金逆市升5%[11]。 - 低負債護城河：
香港REITs平均負債比率<40%[12]，加息衝擊有限。
3. 點揀REITs先避開「火坑」？
- 辦公室REITs：慎選！中環甲廈空置率14.8%，租金跌足4成[13]。
- 工業/物流REITs：首選！2024年倉庫需求升8%，租金有支持[14]。
小結：REITs似「暖包」——未必大賺，但寒冬中保你溫暖！
第三部分：地產股 vs REITs——數據大比拼
抗跌力4大指標
| 指標 | 地產股 | REITs |
|---|---|---|
| 派息穩定性 | ❌ 靠賣樓收益，波動大 | ✅ 租金收入鎖定，法例保障 |
| 估值支持 | ❌ 市賬率<1反映資產賤賣 | ✅ NAV貼市價，暴跌空間有限 |
| 利率敏感度 | ❌ 高負債恐被加息壓垮 | ✅ 長租約+低負債，抗壓力強 |
| 行業分散 | ❌ 集中住宅/商廈 | ✅ 可揀物流/數據中心等強勢板塊 |
真實回報比較（2019-2024）
- 長實集團（1113.HK）：股價累跌28%，派息減15%[15]。
- 領展（0823.HK）：股價跌42%，但派息僅減13%[16]。
結論：REITs跌市時「輸少當贏」！
第四部分：實戰策略——3種投資者點部署？
1. 退休收息族
- 策略：All-in高息REITs組合
- 推薦：
- 領展（0823.HK）＋置富（0778.HK）＋物流REITs，平均息率6.5%[17]。
- 貼士：用「月供計劃」分散買入價風險！
2. 價值獵人
- 策略：撈底超殘地產股
- 條件：揀負債比率<50%、有收租業務（如九倉置業1997.HK）[18]。
- 警告：嚴守止蝕，唔好同樓市鬥長命！
3. 平衡型玩家
- 策略：70% REITs＋30%優質地產股
- 案例：用領展派息收入，定期溝貨買入新地（0016.HK）。
結語：抗跌唔靠估，數據話你知
正如車公籤文警示：『若得貴人相勉力，莫教枉費用心機』。熊市揀REITs『揸住收息唔洗驚』，牛市先至落地產股『衝番轉』——戒貪心，先係長贏之道
最後溫馨提示：2025年首季HIBOR利率料回落至3%[19]，REITs再融資壓力減，可能是吸納時機！
附錄：實用工具清單
- 香港REITs股息計算器：www.hkreitcalculator.com
- 地產股負債比率排行榜（2025更新）
- 免費索取《抗跌投資手冊》（PDF）
